國內的3種地契區別,大馬人買屋時要注意

尼古拉斯·串红 2019/09/10 檢舉

在購買房屋之前,購屋者必須關注的一個最重要的事項之一,那就是關於地契的問題,很多人都分不清這些地契的區別。其實馬來西亞目前房地產業的地契基本上分為三種,分別是永久地契(Freehold),有效年限地契(Leasehold)以及馬來人或土著保留地契(Malay and/or Bumiputra Reserve)。

1. 永久地契(Freehold)

永久地契的房地產、 讓您享受終身擁有權、 直到你把它賣掉為止。房地產易手後, 買主將繼承同樣的擁有權。

所謂的永久地契,就是指這類型的房地產百分之百屬於屋主,並永遠持有該產業的擁有權。這也意味著屋主可以將屋子傳給自己的孩子或是指定的人。而永久帝地契的好處是,當屋主想要把產業轉讓或賣給其他人時,屋主不需要向州政府或中央政府索取同意書(Consent),這樣一來就能省下一筆費用,也可以避免不必要的麻煩。

不過,若政府需要用到屋主的產業土地或部分土地,用於興建高速公路或其他發展計畫時,根據馬來西亞法律,政府有權徵收房地產或土地,並按市價付給你一筆賠償。

2.有效年限地契/租賃地契(Leasehold)

這種地契讓您擁有該房地產一段時期, 通常租賃長達99年。如果是購買二手物業,那麼地契上的有效年限會更少。比如某物業20年前的期限是99年,但是你在今年買下的話,那麼所剩的期限就是79年。

無論如何,當租賃剩下20年或更短的時間就將屆滿之前,你可以申請延長。你需要到相關土地局(Land Office)提交延長租約的申請,並繳付所需費用。

3. 馬來人或土著保留地契(Malay and/or Bumiputra Reserve)

在馬來西亞,部分土地是屬於馬來人或土著保留地契,一般在一個屋業發展中占30%。由於這個地契是保留給土著的,所以轉換的機會不多,需要經過一段很長的時間才會考慮轉讓給非土著。除非發展商可以證明屋業賣不出及符合一定的條件,才會開放出售。

不過, 由於這類房地產的市場只限於某個階層的買家, 因此它的資本增值當然比其他不受限制的房地產來得低。因此些土著投資者寧願選擇投資在非土著保留的單位,原因不言而喻。

另外,還有另外三種類別或暫時性的地契,包括了:

1. 總地契(Master Title)

當發展商得到准證可發展一片土地時,土地局就會頒發一張屬於整個發展計畫的Master Title給發展商。所以當發展商購買土地建房子時,在總地契下,發展商就是土地持有人,所有買賣需要經過發展商批准和記錄。之後,發展商會申請個別地契,把房屋持有人轉為pemilik tanah(土地持有人)。

2. 所有土地住宅已經發出的個別地契(Individual Title)

當發展工程結束後,房屋個別單位將會移交給產業購買者。與此同時,發展商也會開始向土地局申請個別地契。而所有土地住宅建築(Land property),如排屋、別墅等在同一個土地上只有單一屋主的個別地契,就是Individual Title,而屋主便是土地持有人。

3. 所有公寓已經發出的分層地契(Strata Title)

所有共管公寓(Sub-divided property),如公寓、高級公寓等,兩個(或以上)不同的屋主在同一個土地上的個別地契,就是strata title。同樣的,屋主也就是土地持有人。

與Individual Title相比,Strata Title卻需要很長的時間才可以申請到,甚至一些超過10年的公寓都還沒擁有Strata Title。一旦屋主取得strata title後,就不需要向發展商申請同意書(consent),可以直接轉賣產業給其他人。

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